库存影响房价

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　　【摘要】2011年，调控政策一浪接着一浪。尽管如此各大房企今年上半年的业绩却再创新高，品牌房企业绩大幅飙升。但另一方面，各大城市的库存压力却在逐步上升。在下半年供应继续增加的背景下，调控政策对房价的影响会慢慢呈现。
　　七月流火，中房信联合中国房地产测评中心发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜》显示，品牌开发商同样热辣烫手。今年上半年房企销售金额前十的门槛为155.5亿元，比去年上半年增幅达48%。销售过百亿的企业数量猛增，甚至有7家的业绩超过200亿元。这些都是历史新高。
　　但如果从各大城市的房地产销售来看，今年的数据并不十分理想。中国指数研究院发布的数据显示，刚过去的6月份，该机构监测的30个城市中，逾八成成交量下跌，有4个城市成交量跌幅超过40%。今年上半年，20个主要城市中有超过一半的城市新房成交量下跌，其中海口的成交量降幅最大，超过60%。
　　在重点城市中，成都、深圳、天津、上海成交面积同比2010年上半年略有上升，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面积为137.25万平方米，同比上涨8.47%。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲线也都呈现一致规律，一二月楼市成交量迅速放大，但到了3月初陆续实施调控细则后，成交逐渐走低，四五月成交走到谷底，6月则继续在低位徘徊。
　　一方面是企业业绩继续飙升，另一方面是市场开始逐步走低。唯一的答案是强者恒强、两级分化的情况在今年尤为明显。而房地产行业的集中趋势，让调控的作用并不仅仅体现在房价上。“现在的确是很难获得贷款，但有可以获得银行青睐的企业。”珠三角一家地方房地产企业的董事长向记者表示，这样的背景下，开发商宁愿将项目整体打包出让，也不愿把项目建成后再打折出让。
　　现在他们正与万科商谈东莞一项目的并购事宜。原因很简单，“我们没钱，但万科有啊。”6月30日，五矿建设发布公告称，其附属公司廊坊旷世基业房地产开发有限公司，将向北京万科提供1.55亿元的一年期贷款。北京万科实际上是廊坊旷世基业另一股东。这是万科众多资本腾挪术的一项，从严苛调控政策出台的4月起，万科及其下属公司先后为其在深圳、上海、东莞、长春等地的7个项目提供了共38.7亿元的贷款担保。万科的公告显示，截至5月底，公司担保余额为83.22亿元，其中为其控股子公司提供的担保余额72.81亿元，为联营公司或合营公司提供的担保余额10.41亿元。
　　可见，尽管调控严苛，但万科这类巨鳄，上半年在取得银行开发贷上并无太大难度。万科并非孤例，今年上半年内品牌房企业绩飙升，其画外音是今年房地产并购的大幅增加。今年一季度，清科研究中心的数据显示，前三月房地产行业就完成了32起并购案例，超过了2009年全年的并购数量。而四五月这种并购效应并无停歇的迹象，两月间房企之间土地、项目及股权转让等案例就超过20宗。今年前5个月，不完全统计就有超过50宗并购案例。
　　“下半年竞争压力大，现在加快入市。”深圳一项目的开发商表示，他们将原定在8月下旬开盘的项目提前到7月中。其实从6月开始，深圳就出现了一波供应潮。特别是到了6月底，据深圳某网站的监控数据显示，6月最后一周，深圳有5大楼盘开盘或加推，忽然间有近千套房源涌入市场，可谓是调控以来之首见。
　　但如果从“下半年竞争压力”空前的角度看，深圳是一线城市中库存最少者。5月15日，深圳商品房市场可售套数为2.97万套，仅为历史峰值的一半。数据显示，深圳商品房库存在2009年3月为5万套，至去年年底下降为3.5万套，直至今年5月的不足3万套，一直呈现递减态势。5月中旬，深圳住宅的可售套数为2.05万套，仅仅需要8个月时间即可销售一空。随着6月供应的突然放大，供不应求的局面忽然大幅度变化。截至7月4日，深圳全市一手住宅的可售套数为3.06万套，以当天成交88套的速度看，去库存的时间变为11.6个月。
　　与深圳一衣带水的广州同样面临库存迅速增加的压力，来自合富辉煌和中原地产两家机构的数据显示，今年下半年广州十区预计将推出新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍;与去年下半年的37098套相比，增长约8%。据官方网站的数据显示，6月30日，广州十区两市一手房可售存货35302套。
　　两者相加，广州下半年可售住宅高达7.5万套。从统计数据上显示，自从广州出台限购政策后，供应量一直呈现快速增长的态势，限购出台后一月新增供应套数为3605套，第二个月新增供应套数增加为6851套，第三个月稍有回落新增供应套数则为6004套，但第四个月的新增供应套数又增加为7396套，环比增长23%。
　　广州6月成交量为6670套，按此计算，广州下半年去库存的时间也超过11个月。同样的情况在北京、上海也表现明显。北京6月供应套数为9170套，签约套数为6490套，供需比为1.4∶1。世联地产发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际的750万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示，截止到2011年6月26日，多个主要城市的库存量同比大幅攀升。
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