城市外地人购房比例加重

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　　【摘要】现在，由于这些二三线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
　　目前看到房价下降的趋势是因为限购在坚持。限购为什么能坚持，别的政策为什么不能坚持呢？它的杀伤力不是指它对房价的调控作用，而是一旦取消之后，这个副作用很大，所以他解不下这个套。在当前情况下，别的调控政策都可以随意去变，但限购政策，因为所有人都知道，只要取消，房价必然会大幅反弹，所以不敢拿掉。为此，当前的限购政策，已经无法在短时间内取消，因为取消的危害很大，只能坚持调整。
　　一线城市“限购”风起云涌，二三线城市房地产市场热度不减，今年上半年房地产市场重心明显转移到二三线城市。据世联地产市场研究部数据显示，今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。而地级城市即三线城市销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，房地产市场重心发生明显转移。
　　世联研究认为，二线城市和部分三线城市今年受制于限购政策，上半年多数成交量有所回落，但价格依然坚挺；三线未限购城市正处于房地产快速发展期，其量价走势受政策影响均较小。
　　根据中原集团研究中心对目前尚未出台“限购”政策的50个城市进行调研，发现今年上半年，二三线城市发展趋势稳定向上。在这些目前未限购的二三线城市中，明显受调控影响的城市不足2成。2011年上半年，50个样本城市中，有8个城市受到了本轮调控的显着影响，成交量出现下降，价格基本持平，这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响，量价依然稳中有升。
　　具体看各个指标，成交量方面，有半数城市同比上升。 50个城市中，有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。成交价格方面，则无一城市出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省共7省。
　　本地投资比例超过20%的城市占到四成左右——50个未“限购”城市中，有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。
　　而这类投资比重超过20%的18个城市均属于经济相对发达的沿海省份，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴等城市。
　　购房者构成上，主要以本地需求为主，半数城市外地人购房比重小于10%——50个未“限购”城市中，有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。
　　这14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。比如，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。
　　上海同策咨询研究部总监张宏伟指出，从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表等原因，转战二三线城市房地产市场、调整产品线结构，同时采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销等措施，使得今年上半年大型房企的销售业绩相对乐观。
　　从这个意义上而言，今年下半年，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会逆势扩张，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市尚未出台的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。
　　当下并不好判断房价未来会怎么走，但是到明年上半年可以有很清晰的预测，就是向下的趋势，而且趋势会非常明显。不过，取决于调控的松紧，并不排除房价反弹的可能。有人说这可能是近10年以来少见的抄底机会。也就是说中国房价如果要降的话，也就是明年上半年，然后会一路直上。这个可能不能说没有。但到目前看到的，还没有想出放松的理由，除非出现替代限购的政策，限购才可以放松，而限购一旦放松，未来房价如何走，就必须要看制度建设。
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