申城楼市调控新方法

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　　【摘要】今年上半年，上海相关部门提出了研究促进市郊各经济开发园区产城融合的问题。在临港新城建设中试点建设供应“限价房”，有利于用足用好国家政策允许的各类住房供应模式，更有利于解决部分经济园区各类人才安居问题。
　　今年以来，地产指数已经跌了两成左右，多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑。开发商普遍面临库存增长、融资困难的问题。有业内人士分析， 开发商负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债，未来开发商关门不是稀奇事。
　　这几天，申城楼市不太平静：一方面，市房管部门发布了继续严格执行住房限售政策的“新沪四条”，进一步明确各种限售细节，被称为“补丁政策”；另一方面，本市正式提出要在浦东临港新城地区启动建设一批限价商品房，给全市“四位一体”的住房保障体系注入新内容。一“紧”一“宽”政策，将给房产市场带来怎样的变化。
　　“新沪四条”中规定，各区县房管部门对楼盘开盘价格进行指导，对于定价过高的，相关部门可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和通知要求的，不予受理销售方案备案。
　　有专家认为，这一政策出台是好事，但如何操作要更细化更明确。易居中国分析师付崎表示，一方面，“高价”有没有明确的标准？另一方面，如果开发商能够针对“高价”给出合理的解释，那么高价是否会依然维持？21世纪不动产上海区域分析师邱丹也表达了同样的看法，由于“高价”存在着评估与界定的问题，因此执行起来存在难度，对市场影响也较为有限。
　　“我爱我家”房产网有关人士认为，这一措施可以维持短期内房价相对稳定的市场局面。但政府参与市场定价，是行政手段而非市场化手段，可能未必反映出真实的市场供需关系，而且会进一步压制部分板块的升值潜力，从长期来看，房价有被过分压抑而进一步反弹的可能。
　　今年下半年，上海将按照定区域、定对象、限交易、限价格的“双定双限”原则，在浦东临港新城地区启动建设一批限价商品房。付崎说，限价房是政策性的住房，是介乎于商品房和保障房之间的“夹心房”。这一政策的出台，相当于将上海市廉租房、经适房、公租房、动拆迁安置房“四位一体”的保障房体系升级为“五位一体”。
　　融资紧，债务增，库存升，直接影响房企现金流量，即使是万保招金等龙头企业也难以独善其身。以招商地产为例，该公司今年前3个季度经营活动现金净流出215.93亿元，同比增长54.1%，远大于收入的增幅，导致公司经营性现金流净额出现27.41亿元的负增长。
　　慧择提示：房地产市场有风险，做好必要的保障是关键。