房价坚挺 调控不松

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　　【摘要】目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号。”
　　从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。
　　据北京市房地产交易管理网统计，截至７月２０日，北京市一手住宅库存量为１０．７万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了１４．８，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近１５个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
　　其他一线城市也不乐观，截至７月２０日，上海可售一手住宅为５３９４８套，面积为７８３．９万平方米，据中原地产预测，其存销比为１２．４，库存也需要较长的消化时间。截至７月２０日，广州市的未售房源为７３７２８套，可售房源为３６０３４套，也显现出积压态势。
　　在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至２０１１年６月底，郑州市区商品房累计可售面积５２２．７９万平方米，同比增长３１．７５％。分析人士指出，如果按２０１１年上半年商品房和商品住房的月度销售均值５２．８７万平方米和３９．６９万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近１０个月，商品住房累计可售面积可以销售７个多月。
　　张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。
　　世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。
　　据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等４０个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。刘春岩表示，无论是这４０个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年第三、第四季度推出，这些因素将汇聚在今年第四季度和明年第一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。
　　根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，２０１２年第一季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。
　　不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。
　　在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。
　　一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
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