保障房融资平台有规定

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　　【摘要】随着保障性住房建设再一次迎来“解渴之水”，部分资金链紧绷的地方融资平台或可由此拓宽融资的闸口。近日召开的国务院常务会议明确，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。
　　只是在公租房上还留着一道口子。8月5日，央行与银监会联合下发的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（以下称《通知》）显示，地级市政府投资建设的公租房项目，各银行可向经总行评估后认可、自身能够确保偿还公租房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。
　　但是，对于经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障房贷款，银监会仍然持审慎态度。
　　“监管部门担心，若保障房融资平台贷款通道大规模打开，地方政府的其它基础设施建设项目借此曲线融资。”一位大行公司部人士指出，目前已有地方政府在筹划将基建项目划入保障房融资平台，获取融资便利。
　　贷款只“打时间差”
　　如何保障资金饥渴的地方融资平台不会借保障房的幌子，行非保障房建设的融资之实？
　　一位接近监管层的人士透露，在银监会的积极争取之下，目前，省级政府已明确包括土地登记管理、建设质量保证、工程进度检查、社会维稳以及资本金和信贷资金筹措等六大责任。
　　资本金方面，监管层坚持20%的项目资本金到位才予以发放贷款。据一家股份制银行信贷管理部老总
　　介绍，“资本金到位落实不了的，要从财政机制上解决，不允许用任何银行贷款填补。
　　贷款利率方面，公租房项目贷款利率须按人民银行利率政策执行，下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，这意味着此前建行设计出的35年超长期贷款，不大可能获得审批。
　　”银监会还要求不准收任何其他诸如承担费、管理费等费用。“上述大行人士补充道，在还款方式上，与其他地方融资平台的要求一致，”监管要求在项目建成后，而非入住之后，一年两次还本，利随本清。
　　在商业银行眼里，地方政府的还款保证尤为关键。上述监管层人士透露，“无论是财政担保，还是用新增税收或其他方式垫还，均需地方政府负全责。”
　　监管部门要求，银行贷款只能用于帮助地方政府打时间差，要将贷款偿还资金按国务院要求纳入地方财政预算，推动建立保障性住房偿债基金，并纳入专户统一管理，实行封闭式管理。
　　如此一来，还款来源保障性最差的公共租赁房，地方政府必须明确偿还责任。
　　上述两部委《通知》也明确表示，对于融资平台公租房贷款偿付能力不足的，应由本级政府统筹安排还款，且在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公租房贷款。
　　交叉违约机制护航
　　除了《通知》所述各项条件，监管部门还要求，公租房贷款必须纳入地方财政预算，银行必须关注公租房建筑质量，并设计“交叉违约”机制。
　　所谓“交叉违约”，举例而言，假定一个保障房融资平台在工、农、中、建、交五家银行都贷了款，一旦对工行的贷款违约，即视同对所有的银行都违约了，各家银行可立即启动贷款保全机制。
　　“这主要是为了坐实地方政府的兜底责任，因为公租房贷款本质上是要靠地方财政偿还。”前述股份制行信贷审批部门负责人表示，在“交叉违约”机制下，地方政府不太敢“赖账”，因为一旦所有的银行都认定其违约，必然缩减对当地的信贷支持，“地方政府马上就受不了。”
　　不景气的土地市场，正让地方政府保障房资金备受困扰。今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。
　　同时，银监会还动用了授信集中度这一工具。鉴于发改委已同意保障性住房项目可发企业债融资，监管层督促接受贷款申请的银行，在测算信贷额度和风险程度时，进行全口径债务集中度评测，准确把握还债现金流覆盖情况；在购买和交易前述债券时，应比照保障性住房建设贷款管理，防止风险传递。
　　有业内分析人士认为，这一轮保障房建设开的“口子”可能会造成更多的政府融资平台坏账，而最终解决办法是由中央财政统一买单，甚至可能一次性剥离这部分不良资产。
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