城市住宅用地遇冷

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　　【摘要】坚持以人为本、全面协调可持续的科学发展观，更好地推动经济社会发展。深入体察人民群众的意愿，切实把维护和实现最广大人民的根本利益体现在党领导发展的大政方针和各项部署中，落实到经济社会发展的各个方面。楼市低迷，住房用地市场也被冲淡。
　　指导方针、政策措施上注重加强薄弱环节，特别要重视解决好人民的住房问题。楼市传统的“金九银十”销售旺季未能上演，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也被楼市的低迷走势冲淡，不仅多城市出现零成交，价格更是难看，住宅用地溢价率在10月份降至年内最低水平。大力发展循环经济，建设节约型社会。贯彻落实科学发展观，要坚持从实际出发，因地制宜，分类指导，积极推进。这对人民的住房问题的解决是很有必要的。
　　目前开发商受高库存、融资难的影响，拿地的积极性大打折扣，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让。专家预计，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供应等压力之下，部分地方政府将加大推地力度，未来一段时间内土地市场或呈“以量补价”态势。
　　丝毫未减的调控高压态势和持续收紧的信贷政策令房地产开发商拿地热情锐减，在刚刚过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。中国指数研究院2日发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；
　　中国指数研究院分析认为，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。
　　成交的持续低迷使地块延期出让或终止挂牌现象渐趋增多。公开资料显示，武汉市国土局9月底发布公告，原定出让21宗地块，揭牌时间为10月28日。随后，武汉国土局接连两次发布补充公告调整揭牌时间，并将其中9宗地块出让时间延期。刚刚进入11月，广州国土局发布公告说，原定于11月1日公开出让18宗土地的国有建设用地使用权，现因故中止出让广州南站12宗地的国有建设用地使用权。据了解，上述12幅地块已多次延期出让。
　　事实上，今年以来宅地市场一直呈较为低迷态势，前三季度全国住宅用地推出量、成交量同比“双降”。中国指数研究院的数据显示，1至9月全国133个城市共推出5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。一线城市中，北京住宅用地累计供应量同比减少2%，上海则减少了16%。前10个月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期。
　　惨淡成交状况直接波及到土地市场成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。
　　如果按照楼面价计算，中国指数研究院报告统计表明，10月，全国133个城市成交楼面均价为1238元/平方米，环比上涨7%，同比上涨8%；其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。前10月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期，整体走势平稳且有下滑趋势。
　　在楼面价下滑的同时，全国133个城市土地平均溢价率也持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
　　房地产市场低迷使开发商拿地热情下降，同时拿地资金也并不充裕，土地出让过程中往年开发商激烈竞争的现象今年鲜有出现，造成土地溢价率下降。不仅如此，近期土地流标、底价成交等现象也时有发生。中国指数研究院认为，一线城市土地起价高，溢价空间有限，而目前开发商受高库存、融资难的影响，拿地的积极性大打折扣。目前土地市场供需比例失衡，成交低迷，后期政府与开发商之间的博弈也将愈演愈烈。
　　中国土地勘测规划院近日发布的一份监测报告认为，土地市场运行及未来的发展趋势与宏观经济息息相关，在全球经济复苏步伐放缓，国内经济理性回调、房地产调控继续深化的背景下，在成交持续低迷、地价增幅回落的叠加效应之下，部分热点城市土地出让收入大幅缩水。一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%，其中，西安前十个月土地成交金额为28 .7亿，同比降幅最大，达71%。上海前十个月土地成交金额达930 .43亿元，同比减少了25%。
　　业内人士认为，土地出让收入的下滑在一定程度上会促使地方政府调整推地策略。陈国强表示，地方政府对土地成交价格的预期会有所降低，部分地方会希望“以量补价”，即通过增加推出地块的数量，确保全年土地出让的收益。德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，地方政府也可能会延缓推出优质、高潜力地块，增加商业工业用地，以缓解住宅用地供应不足带来的土地收入的减少。
　　值得注意的是，在土地收入缩水的同时，部分地方政府开始微调土地出让政策，具体措施包括下调出让起始价、放宽付款方式等。10月底的一则消息称，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商业用地控制在10%至15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。
　　当前土地市场受调控影响比较明显，地方政府在推地上比较谨慎，有意识地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商业用地等地块推出量相对比较多，相比之下住宅用地推出量比较少。土地市场相对降温的态势已基本明朗。预计四季度，随着我国经济自主稳定增长、保障性安居工程建设的推进，城市地价总体水平将会延续平稳增长。但随着供需双向调控政策全面落实、房地产业资金有序回流、通货膨胀率有效抑制等因素的强化，城市居住地价增速将进一步回调。
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