【摘要】近年来，我国人口老龄化程度加深，中国平安、中国人寿、泰康保险等保险公司开始进军养老产业。而近期，中国太保也将40亿并购城市物业，另辟蹊径进军养老产业。
中国太保起大早赶晚集
实际上，早在2011年，太保集团就已有进军养老产业的意图，彼时市场传出太保集团准备在崇明拿地建养老社区，时隔3年后，太保集团才有了实际的行动，但是它的出手与现在的模式大相径庭。
“太保集团投资养老产业是经过充分的市场调研、模式比对、客群分析和需求论证后做出的战略决策，而我们在做出这一决策之前，也是考察了其他国家和地区如日本、中国台湾的养老方式后才慎重落子。”郑韫瑜表示。
在其看来，城市中心的旧宾馆、旧厂房等功能转换升级可以为国内养老产业提供可行的解决方案，即使从实际的养老需求角度来看，城市中心的旧有物业改建时间短，与生活社区和医疗资源等配套设施距离近，也符合老人就近养老的实际需求；而从保险公司投资养老产业的角度，这种轻资产模式更容易起步，并且便于风险控制和复制推广。在保险业资深人士眼中，太保集团选择的这种模式，可以规避未来整个中国房地产市场下滑的风险，以及能更好地满足城市老龄化趋势后的养老需求。
“从风险角度来看，任何以养老为名义的房地产设施建设，都属于房地产行业，如果未来房地产行业告别黄金期，即房产的投资属性变得越来越低的时候，那么现在保险公司在远离城市中心圈建造的养老社区，是不是真正就符合以后老年人群的身体需求和心理需求，这是要打问号的；而从盈利角度看，不需要投入大量资金就可以获得城市中心区的一些物业设施，将其改造成养老社区，既可以满足老人不希望挪动的心理预期，又可以得到比较方便的生活医疗服务，这对于投资方和需求方来说，都能实现双赢，而且投入小，盈利快。”10月24日，上海财经大学保险系教授许谨良认为。了解到，太保在规划中通过兴建、改建、租赁等方式建设10-20家养老社区，2000-6000张床位，而在市中心买下或者租赁一幢楼，通过兴建、改建或者装修等方式，每一个养老社区投资资金为8000万-2亿元不等，将其改造成100-150张床位的养老社区，主打中高端市场。太保养老预计5年左右可实现盈利。“目前已初步确定位于上海市徐汇区的太平洋保险集团培训中心为太平洋保险养老投资公司设立后的首个投资改建项目。目前，改建项目的监测评估工作已启动，潜在投资项目的寻找挖掘工作已同步开展。预计2015年年初徐汇区自有物业改建项目将正式动工，后续2-3个潜在投资项目也将陆续确定。”太保集团一位负责人透露。
中国太保可复制的养老新模式
据了解，太保集团在养老产业上的整个规划是先以开发上海中心城区市场为起点，逐步辐射长三角、珠三角、环渤海地区，5年内将拓展至全国各地的一二线重点城市。对于为何将养老投资管理公司设立在自贸区内，太保集团称有其自身的考虑。
“选择注册在上海自贸区主要有三方面考虑：一是自贸区是先行先试的政策聚焦地，在上海自贸区内设立首家养老投资管理公司，可为未来公司的经营创新提供便利； 二是上海自贸区外汇管控自由灵活，作为专业的养老资产管理公司，公司设立在上海自贸区可享受资金募集与运用灵活的便利条件，可为日后引进外资养老服务合作伙伴、开展境外与养老相关的医疗健康设备和人才引进等提供便利；三是上海自贸区中的外资企业可从事行业范围宽泛，外资养老服务合作伙伴可享受在老年产品研发销售、医疗机构投资、养老地产投资、金融衍生服务、养老护理险种等方面支持政策，为未来太平洋保险养老投资公司开展外资养老项目收购、资本运作、人员培训等软硬件建设提供便利。”前述太保负责人说。
了解到，在盈利模式上，太保养老主要通过受托资金管理，初期主要负责受托养老项目的投资、建设(含改建），按受托项目资金规模收取资金管理费；另外通过开展养老项目投后运营管理，实现营业利润，作为资本投入的收益回报。不过，对于这样的养老社区所存在的经营风险，太保集团也做了充分的考虑。“养老设施运营成功的核心指标包括入住率和员工流失率等。目前在建的养老社区基本都位于城市市郊，远离市中心。一方面老人远离已经熟悉的社区和生活环境，需要一个适应过程；另一方面城市市郊的医疗资源配套能力仍显不足。因此，可能会出现入住率长期较低的情况，影响公司盈利；对于保险公司，长期而言可能会影响到偿付能力。其二则是当前的养老社区模式大多是地产模式，养老服务设施硬件很容易建立和复制，但是调研中我们也发现，我国养老服务业一直都处于人才短缺，员工流失严重的状况。养老社区大干快上之后，很可能会面临服务人才荒或者是员工大量流失的情况，最终影响到可持续经营和品牌口碑。”郑韫瑜指出。
对此，郑韫瑜透露，未来太保养老投资公司会尽快构建运营服务队伍，不断提升运营管理能力，太保集团计划在西南地区建立养老服务人才培训基地，为太保养老院定向配送介护人员；同时坚持以自有物业、收购物业和合作物业的物业改建为主的轻资产经营思路。
业内人士也指出，在险企竞相圈地建养老社区的大背景下，不可否认，太保集团的战略蓝图让市场看到了另外一种新的养老投资模式，而这种模式能否得到业界的追捧，则还需要时间的检验。
慧择提示：综上可知，综上可知，中国太保计划投资40亿，用于各类物业投资和建设（含改建）项目。在养老产业方面，中国太保投资另辟蹊径，整个规划以开发上海中心城区市场为起点，逐步辐射其他地区。
中国太保起大早赶晚集
实际上，早在2011年，太保集团就已有进军养老产业的意图，彼时市场传出太保集团准备在崇明拿地建养老社区，时隔3年后，太保集团才有了实际的行动，但是它的出手与现在的模式大相径庭。
“太保集团投资养老产业是经过充分的市场调研、模式比对、客群分析和需求论证后做出的战略决策，而我们在做出这一决策之前，也是考察了其他国家和地区如日本、中国台湾的养老方式后才慎重落子。”郑韫瑜表示。
在其看来，城市中心的旧宾馆、旧厂房等功能转换升级可以为国内养老产业提供可行的解决方案，即使从实际的养老需求角度来看，城市中心的旧有物业改建时间短，与生活社区和医疗资源等配套设施距离近，也符合老人就近养老的实际需求；而从保险公司投资养老产业的角度，这种轻资产模式更容易起步，并且便于风险控制和复制推广。在保险业资深人士眼中，太保集团选择的这种模式，可以规避未来整个中国房地产市场下滑的风险，以及能更好地满足城市老龄化趋势后的养老需求。
“从风险角度来看，任何以养老为名义的房地产设施建设，都属于房地产行业，如果未来房地产行业告别黄金期，即房产的投资属性变得越来越低的时候，那么现在保险公司在远离城市中心圈建造的养老社区，是不是真正就符合以后老年人群的身体需求和心理需求，这是要打问号的；而从盈利角度看，不需要投入大量资金就可以获得城市中心区的一些物业设施，将其改造成养老社区，既可以满足老人不希望挪动的心理预期，又可以得到比较方便的生活医疗服务，这对于投资方和需求方来说，都能实现双赢，而且投入小，盈利快。”10月24日，上海财经大学保险系教授许谨良认为。了解到，太保在规划中通过兴建、改建、租赁等方式建设10-20家养老社区，2000-6000张床位，而在市中心买下或者租赁一幢楼，通过兴建、改建或者装修等方式，每一个养老社区投资资金为8000万-2亿元不等，将其改造成100-150张床位的养老社区，主打中高端市场。太保养老预计5年左右可实现盈利。“目前已初步确定位于上海市徐汇区的太平洋保险集团培训中心为太平洋保险养老投资公司设立后的首个投资改建项目。目前，改建项目的监测评估工作已启动，潜在投资项目的寻找挖掘工作已同步开展。预计2015年年初徐汇区自有物业改建项目将正式动工，后续2-3个潜在投资项目也将陆续确定。”太保集团一位负责人透露。
中国太保可复制的养老新模式
据了解，太保集团在养老产业上的整个规划是先以开发上海中心城区市场为起点，逐步辐射长三角、珠三角、环渤海地区，5年内将拓展至全国各地的一二线重点城市。对于为何将养老投资管理公司设立在自贸区内，太保集团称有其自身的考虑。
“选择注册在上海自贸区主要有三方面考虑：一是自贸区是先行先试的政策聚焦地，在上海自贸区内设立首家养老投资管理公司，可为未来公司的经营创新提供便利； 二是上海自贸区外汇管控自由灵活，作为专业的养老资产管理公司，公司设立在上海自贸区可享受资金募集与运用灵活的便利条件，可为日后引进外资养老服务合作伙伴、开展境外与养老相关的医疗健康设备和人才引进等提供便利；三是上海自贸区中的外资企业可从事行业范围宽泛，外资养老服务合作伙伴可享受在老年产品研发销售、医疗机构投资、养老地产投资、金融衍生服务、养老护理险种等方面支持政策，为未来太平洋保险养老投资公司开展外资养老项目收购、资本运作、人员培训等软硬件建设提供便利。”前述太保负责人说。
了解到，在盈利模式上，太保养老主要通过受托资金管理，初期主要负责受托养老项目的投资、建设(含改建），按受托项目资金规模收取资金管理费；另外通过开展养老项目投后运营管理，实现营业利润，作为资本投入的收益回报。不过，对于这样的养老社区所存在的经营风险，太保集团也做了充分的考虑。“养老设施运营成功的核心指标包括入住率和员工流失率等。目前在建的养老社区基本都位于城市市郊，远离市中心。一方面老人远离已经熟悉的社区和生活环境，需要一个适应过程；另一方面城市市郊的医疗资源配套能力仍显不足。因此，可能会出现入住率长期较低的情况，影响公司盈利；对于保险公司，长期而言可能会影响到偿付能力。其二则是当前的养老社区模式大多是地产模式，养老服务设施硬件很容易建立和复制，但是调研中我们也发现，我国养老服务业一直都处于人才短缺，员工流失严重的状况。养老社区大干快上之后，很可能会面临服务人才荒或者是员工大量流失的情况，最终影响到可持续经营和品牌口碑。”郑韫瑜指出。
对此，郑韫瑜透露，未来太保养老投资公司会尽快构建运营服务队伍，不断提升运营管理能力，太保集团计划在西南地区建立养老服务人才培训基地，为太保养老院定向配送介护人员；同时坚持以自有物业、收购物业和合作物业的物业改建为主的轻资产经营思路。
业内人士也指出，在险企竞相圈地建养老社区的大背景下，不可否认，太保集团的战略蓝图让市场看到了另外一种新的养老投资模式，而这种模式能否得到业界的追捧，则还需要时间的检验。
慧择提示：综上可知，综上可知，中国太保计划投资40亿，用于各类物业投资和建设（含改建）项目。在养老产业方面，中国太保投资另辟蹊径，整个规划以开发上海中心城区市场为起点，逐步辐射其他地区。
